土地区画整理事業

土地区画整理事業とは、土地区画整理法に基づき、健全な市街地の造成を図る目的で実施される事業です。
もし、この事業施行地内にある住宅を購入する場合には、所有権の仕組みや精算金について十分に理解をしておくことが必要です。

土地区画整理事業では、事業施行前の宅地（＝整備前）を「従前の宅地」と言い、事業が完了した宅地（＝整備後）を「換地（かんち）」、事業が完了したことを地権者等に通知することを換地処分（かんちしょぶん）と言います。
また、事業の施行費用などを捻出するために換地を定めず、未利用地として施行地内の一部を残しておく場合があり、その土地を「保留地」と言います。

さらに、土地区画整理事業では、換地処分をもって事業が終了しますが、事業の途中で道路の拡幅や公園の整備等に伴い、換地処分前にもかかわらず、とりあえず従前の地権者に新たな場所（換地として予定されている場所など）へ移転をしてもらわなければならない場合があります。この場合に定める仮の宅地を「仮換地（かりかんち）」と言います。

土地区画整理事業のイメージ

整備前の宅地（従前地）

整備後の宅地（換地）

土地区画整理事業によって仮換地が指定されると、換地処分をされるまでの間、処分（所有権の移転や抵当権の設定など）に関する権利は従前の土地にそのまま残り、使用や収益する権利は仮換地へ移転しますから、仮換地を購入する人は、登記簿に記載された内容と実際に使う土地とが一致しない可能性が生じるのです。

そこで、土地区画整理事務所にて以下の書類を取得し、従前の土地と仮換地との関係を整理する必要があります。

①仮換地指定証明書　②仮換地図　③重ね図

土地区画整理事業が完了したら、従前の土地と換地をそれぞれ評価し、その差額が生じた場合「精算金」によって清算することになります。この精算金は、換地処分の公告があった日の翌日に確定します。

もし、従前の土地の評価額が換地の評価額よりも多いときは、精算金が交付され、逆の場合には精算金が徴収されることになります。

なお、借換地の売買においては、減額補償金、精算金の帰属を明確にしておくことが大切です。なぜなら、清算金の交付或いは徴収は換地処分後に行われますから、発生の有無やその金額を売買の時点で事前に確認しておくことは困難だからです。
実務では、将来に問題を残さないよう、買主に帰属するとするのが一般的です。

区画整理地内はみんなの土地を少し提供し、道路や公園などを作るので基本的には土地が減るが道路付けがよくなり街全体の環境がよくなり価値が上がるのでお金を徴収される。

家の移動は基本的に一旦持ち上げて引っ張る。（引家と言う）

入居者がいる場合はその保障も出る。（引家中は住めない）

保障内容（引越先の手配、費用もでる。オーナーには家賃の捕縄も出る）

引家をしなくて解体をして更地にすれば引家分の費用は出る。

計画道路で立ち退きの場合は基本的にはお金がもらえる。

計画道路にずっぽり掛かっているアパート、マンションは将来的に買主が付いている物件と同じ、しかも買主は公共機関だか相場で買ってくれる。

家賃保障も約１年位分は出る。