土地選びの基礎
土地を選ぶ時、形や広さ、価格や環境に目がいく人はたくさんいます。
でも、そもそも検討している土地に、希望するような建物が建築できるのかどうかを、最初に確認しておく必要があります。
土地の判定
環境を左右する用途地域
市街化区域内では、都市形成や環境の保全といった観点から、建築できる建物の種類を制限するために、用途地域を定めています。
なお、平成4年度の改正により、適切に住環境の保護を図るため、用途地域は8種類から12種類に細分化され、平成8年6月までに新しい用途地域への切り替えが完了しています。
なお、対象となる敷地が異なる用途地域にわたる場合、敷地の過半が属するほうの用途地域内に敷地全体があるものとして、規制を受けることになります。
(2)高度地区
用途地域内において、市街化の環境を維持し、土地利用の増進を図るため、建物の高さの最高限度または最低限度を定めるものです。
(3)高度利用地区
用途地域内において、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、建物の容積率の最高・最低限度、建物の建ぺい率の最高限度、建物の建築面積の最低限度、壁面の位置の制限を定めるものです。
(4)風致地区
都市の風致を維持するため、地方公共団体の条例により、建物の建築などにかかる建ぺい率や容積率などを制限するものです。
用途地域別に見る建物への制限
同じ広さの土地であっても、その土地がどの用途地域内にあり、どのような建築制限を受けるのかによって、建築できる建物の大きさは変化します。
たとえば、住環境の優れている第1種低層住居専用地域内にある土地で、3階建て以上の住宅を建てたいと思っても、相当な無理があります。
それではと、建物への建築制限が緩い地域で土地を探すと、駅や街道、鉄道などに近く、住環境に優れているとは言いがたいといった問題が生じるものです。
このように、住環境と建築制限は密接な関係があることを十分に認識しておく必要があります。
用途地域別に見る建ぺい率
用途地域別に見る容積率