道路の種類

私たちが日常生活で使っている道路は、建築基準法上で見るとさまざまな種類に分類することができます。

そして、分類された道路が『建築基準法上の道路』に該当し、その道路に敷地が原則として2ｍ以上接していなければ、敷地に建物を建築することができません。（これを接道義務といいます。）

なお、この建築基準法(建基法第42条)で定める道路とは、「幅員4ｍ(特定行政庁が指定した区域内では6ｍ)以上のもの」であると規定されていますが、『公道か私道か？』の区別は関係ないんです。

建築基準法上の道路

このように道路にはいろんな種類があるんですが、その中から、売買するにあたって特に注意が必要な道路の種類をピックアップして、その注意点を見ておきましょう。

位置指定道路（建基法第42条1項5号）

位置指定道路（建基法第42条1項5号）とは、一定基準に適合する「私道」で、私道の所有者が特定行政庁からその位置の指定を受けたものを指します。

位置指定道路のイメージ

位置指定道路は建築基準法上の道路であるため、建物の建築に関する問題は特にありませんが、その『道路の使用』という点では注意が必要です。

なぜなら、位置指定道路は、人の一般通行の用に供する必要があるため、公法上（国と個人の関係）の道路としての反射的利益として、通行の自由が認められていますが、一方で、通行する人に私法上（個人と個人の関係）の「通行権」を認めていないからです。

つまり、一般的に“歩いて”通る分には、私道所有者の承諾を得る必要がないとされていますが、車などによる道路の通行や駐車、地中埋設管の工事にともなう道路掘削や路面の補修などは、位置指定道路の所有者全員の承諾がなければ、勝手に行うことができないということなのです。

そのため、敷地の前面道路が位置指定道路である物件を購入する場合には、将来にわたっての道路使用と掘削に関する承諾を私道所有者全員から取り付けることが可能か否かを確認することが肝心です。

なお、通常の取引では、こうした承諾書の取得時期が売買契約後になるケースが多く見受けられます。そのため、残金決済および引渡しの時期までに、万一承諾書が取得できないときは、契約をどうするのか？（そのまま有効とするのか？それとも白紙解除とするのか？など）を特約条項などで決めておくと、後々のトラブルを回避できます。

2項道路・みなし道路（建基法第42条2項）

2項道路（建基法第42条2項）とは、建築基準法の施行の際（S25.11.23.、ただしその日以降に都市計画区域に指定されたときはその日）、すでに建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で、特定行政庁の指定を受けたものを指します。

2項道路はその幅員が4ｍ未満であることから、原則として道路中心線から水平距離2ｍのところが道路境界線とみなされるため、建物の建築等を行う場合には道路境界線までのセットバックが生じます。

このセットバック部分は道路とみなされるため、当然に建物や塀などの建築ができず、建ぺい率や容積率を計算する際の建築対象面積にも算入されませんので、建築プラン等を考える際には注意が必要です。
たとえば、現状で２項道路に接している敷地にある建物を、老朽化したので建て直そうとした場合、同じ規模の建物が建てられないかもしれないのです。
そのため、セットバック部分の面積がどの程度になるのかは、その敷地を利用する上で大きな問題となるので、契約時点でしっかりと確認をすることが大切ですね。

セットバックのイメージ

43条1項ただし書き道路

43

43条1項ただし書き道路とは、自治体が所有する通路や協定通路、水路敷き等に見られる道路を指し、建築基準法上の道路ではありません。そのため、この道路に接する敷地は建築基準法に定める接道義務を満たしていないことになり、原則として建物を建築することができないので注意が必要です。
（だから、一般的に割安感のある価格で販売されているんですね…。）

ただし、救済措置として特定行政庁が建築審査会の同意を得て建築を許可する場合には、建物を建築することが可能になります。

なお、実務においては所定の手続きを踏むことで建築が可能となるのが一般的ですが、厳密には建築基準法で定める接道義務の対象となる道路ではないという認識を持っておくことが肝心です。

「43条1項ただし書き道路」に接する敷地の建築確認申請まで