建ぺい率

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
たとえば、建ぺい率が50％と指定された地域にある100㎡の敷地には、建物の投影面積（概ね建物１階の床面積を指します）として50㎡まで建築できることになります。

建ぺい率のイメージ

建ぺい率の規制緩和と適用除外

敷地が以下の条件に該当する場合には、都市計画または建築基準法で定められた建ぺい率が緩和または適用除外となります。

Case1;制限の異なる地域にわたる場合の建ぺい率

敷地の道路に面したほうが、近隣商業地域（指定建ぺい率：80％）で、奥が準住居地域（指定建ぺい率：60％）の地域にあった場合

この敷地の建ぺい率の最高限度は
80％× 40㎡/100㎡ ＋60％× 60㎡/100㎡ ＝68％

この敷地に建築可能な建築面積は
40㎡×80％＋60㎡×60％＝68㎡

容積率

容積率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
たとえば、容積率が100％と指定された地域にある100㎡の敷地には、建物の建築面積（建物全体の延床面積を指します）として100㎡まで建築できることになります。

容積率のイメージ

容積率は敷地が接する前面の道路幅によって影響を受けることがあるので、注意が必要です。
敷地の接する道路の幅が12ｍ未満の場合、用途地域の種類と道路の幅によって容積率が制限されます。

Case2;容積率の道路幅員による制限

敷地が幅員4ｍの道路に接している場合
用途地域：第1種住居地域、指定容積率：200％

（法定容積率）200％＞（道路幅による制限）4ｍ×4/10＝160％

この敷地の容積率は最大160％まで

特定道路における容積率の計算

特定道路から70ｍの範囲内にある敷地の場合、容積率が緩和されます。

上記計算式より、対象地の容積率は、（Wr＋Wa）×6/10（または4/10、8/10）と、都市計画において定められた容積率とのうち、厳しい方となります。

Case3;制限の異なる地域にわたる場合の容積率

敷地の接する道路の幅が4ｍで、道路に面したほうが、近隣商業地域（指定容積率：200％）で、奥が準住居地域（指定容積率：200％）の地域にあった場合

この敷地の容積率の最高限度は

①近隣商業地域の前面道路による容積率の制限
4ｍ× 6/10 ＝240％ ＞200％→この敷地の適用容積率は200％

②準住居地域の前面道路による容積率の制限
4ｍ× 4/10 ＝160％ ＜200％→この敷地の適用容積率は160％

①、②より
200％× 200㎡/500㎡ ＋160％× 300㎡/500㎡ ＝176％

この敷地に建築可能な建築面積は
200㎡×200％＋300㎡×160％＝880㎡